Translate my BLOG

sobota, 10 października 2020

Digital Realty Trust (DLR)

Jak analizować REIT'y i czy są one dobrą inwestycją długoterminową?
10.10.2020

Na początek informacja, że powoli kończy się pierwszy nakład mojej książki, więc jeśli chcesz zdobyć egzemplarz z pierwszego wydania to gorąco zachęcam do zakupu. Książka dostępna jest pod tym linkiem: "Giełda, inwestycje, trading".  

Przechodząc do dzisiejszego wpisu - przedstawię kolejną spółkę, która jako REIT notowana jest na amerykańskim rynku. Dla początkujących: REIT czyli Real Estate Investment Trust to podmiot finansowy, który występuje w charakterze spółek lub funduszy dzięki którym inwestor może inwestować w nieruchomości. REIT'y są szczególnie interesujące dla osób poszukujących stały pasywny dochód z tytułu dywidendy - one według ustawy muszą wypłacać co najmniej 90% zysku w formie dywidendy, za to mają pewne ulgi podatkowe. 

REIT'y analizuje się zupełnie inaczej niż akcje, tzn. analiza opiera się więcej w oparciu o cash flow. Pozostałe wskaźniki finansowe mogą służyć do analizy ogólnej w której sprawdzamy jej "jakość". Dzisiejszy REIT, który wziąłem pod lupę to Digital Realty Trust, czyli fundusz, który inwestuje w centra danych, zapewniając wiodącą globalną platformę dla centrów wymiany danych, połączeń wzajemnych i rozwiązań kolokacyjnych. Jej obecna kapitalizacja rynkowa wynosi ok. 42 mld. $ i zatrudniają w sumie 1550 pracowników. 

Największymi klientami firmy są mnz. Facebook, AT&T i International Business Machines, a sam popyt na przetwarzanie danych w chmurze nadal rośnie. Obiecującą przyszłość potwierdzają również wyniki finansowe, które są w rosnącym trendzie:

Zarówno obroty jak i zysk netto stabilnie wspinają się do góry, a średnioroczny wzrost obrotów z minionych 10 lat wyniósł 17,55% (z roku na rok). Jednak jako REIT, najbardziej interesująca jest pod względem dywidendy i tu rośnie ona nieprzerwanie od 11 lat (z roku na rok wzrasta średnio o ok. 9%). Jej obecna stopa wynosi 2,83% i przeznaczają na nią 152% wypracowanych zysków (52% ponad osiągnięty przychód netto) - ALE, jak już wspomniałem na początku artykułu: wycena REIT'ów wygląda troszeczkę inaczej. Analizując jaką część zysków firma przeznacza na dywidendę lepiej posłużyć się wskaźnikiem wypłaty w oparciu o przypływ pieniężny i tu wynosi on 49,61%, co daje miejsce na kontynuację podwyższania dywidendy. 

Przechodząc do wyceny: jako, że REIT analizujemy pod dywidendę, można przyjąć uproszczony model wyceny w oparciu o stopę dywidendy. Ona od ponad 10 lat stabilnie rośnie, przy tym jej stopa znajduje się na najniższych poziomach od 2011 roku:


Oznacza to, że kurs spółki wzrósł szybciej niż średnioroczna podwyżka dywidendy, która w dużym stopniu powiązana jest z osiąganymi przychodami. Średnioroczna stopa dywidendy z minionych 10 lat lekko przekracza 4%, dlatego myślę, że interesująca do inwestycji stanie się dopiero w momencie spadku kursu do poziomów w których ta dywidenda przekroczy właśnie 4% (przypomnę, że obecna stopa wynosi 2,83%). Czysto technicznie (krótsze ujęcie czasowe) do czynienia mamy z wysoką zmiennością, co ze względu na brak reakcji na poprzednie poziomy zwrotne mocno utrudnia trading w oparciu o Price Action:

DLR 09.10.2020 - 158,19 $

Więc tradując musimy orientować się po wielkościach poprzednich zejść, tzn. ruchy powrotne często sięgają 15% korekty i wraz z wystąpieniem takiej korekty możemy dopiero pomyśleć o zakupie. Poziomy obronne również wyznaczyć musimy w oparciu o zmienność (a nie poprzednie poziomy zwrotne), co oznacza, że również patrzymy na zasięg wcześniejszych korekt. Więcej danych do firmy załączam niżej:

Pozostało otwarte pytanie czy REIT'y są dobrą inwestycją długoterminową?
Uważam, że osoby, którym zależy na pasywnym przypływie pieniężnym, który uzyskać można z tytułu dywidendy, REIT'y są świetnym instrumentem finansowym. Jednak uważam również, że zdecydowana większość osób, które tą strategię wybrała (strategia dywidendowa) jest dla niego/niej strategią nieodpowiednią - głównie ze względu na niższe średnioroczne stopy zwrotu (przy podobnie głębokich obsunięciach) oraz posiadany kapitał, jakim większość prywatnych inwestorów dysponuje. Strategia dywidendowa ma sens w momencie kiedy nie chcemy zajmować się naszymi inwestycjami aktywnie oraz w momencie kiedy tą dywidendę wykorzystujemy do celów konsumpcyjnych, nie do reinwestycji - dlaczego, pisałem w darmowym fragmencie z mojej książki, który pobrać można, klikając na poniższy link:

Pobierz darmowy fragment książki -> 


Na zakończenie dla osób głodnych darmowej wiedzy - polecić mogę ebook'a, który udostępnił mi LYNX Broker - przypomnę również, że jeśli przy zakładaniu konta powołasz się na mój blog (pamietnikgieldowy), to broker zwróci Tobie 50 $ z prowizji od transakcji, link do rejestracji: odbierz 50 $. Darmowy ebook z kolei znajdziesz klikając na poniższy baner:

7 komentarzy:

  1. Trader21 powinien przeczytać ten wpis, bo mam wrażenie, że jego sposób ich wyceniania nie jest najlepszy o czym świadczą jego wyniki inwestycyjne w takie ETF'y na REIT'y jak DRW czy VNQI...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie znam inwestycji tradera, ale po dwóch-trzech takich inwestycjach raczej trudno jest ocenić ich skuteczność :)

      Usuń
  2. Technologiczny REIT - fajne! :D

    OdpowiedzUsuń
  3. Skoro przeznaczają ponad 150% zysku na dywidende tzn ze przeżerają kapital. Nie wiem czy to dobra prognoza.


    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Właśnie starałem się wytłumaczyć, że wysoki wskaźnik payout ratio przy REIT'ach nie jest czymś nadzwyczajnym i nie może on służyć jako wyznacznik pewności kontynuacji wypłaty dywidendy. Odkąd DLR płaci dywidendę najniższy poziom wypłaty był w 2013 roku - wyniósł wtedy ok. 140%.

      Usuń
  4. Skąd biorą więcej pieniędzy na wypłatę dywidendy niż zarabiają?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To wynika z rodzaju księgowości - REIT'y mają trochę inny sposób bilansowania.

      Usuń